Mauricio Macri, Jefe de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, reformuló las pautas para calcular los valores de los inmuebles porteños de acuerdo a su ubicación y el valor del metro cuadrado y de esta manera le permite realizar el cálculo para cobrar el Valor Inmobiliario de Referencia, VIR, para el Impuesto de Alumbrado, barrido y Limpieza, ABL. Además estableció un procedimiento para que los vecinos impugnen el monto establecido por el fisco local.
El Gobierno porteño con esta nueva reformulación esta preparando el terreno para aplicar el aumento del impuesto de ABL porteño, que según los promedios rondaría el 40%.
Por el momento, la Administración Gubernamental de Ingresos Públicos porteña, AGIP, mediante la Resolución Nº 435, actualizó los valores de todas las propiedades. Reformulando las pautas para calcular el VIR, según la ubicación de la propiedad y del valor económico del metro cuadrado, entre otros parámetros.
Ahora Macri utilizara el VIR para ajustar el ABL. Cuando se puso en marcha este valor de referencia fue para poder valuar los departamentos y evitar que los propietarios declaren un valor menor al momento de realizar la escritura de venta y pagar menos impuesto de sellos.
Algo que dio resultados positivos y se elevó en un 25% el valor de las escrituras de las propiedades en la Capital Federal, y ahora será utilizado para actualizar el ABL porteño.
La nueva reglamentación reformuló las pautas que deberán seguir para calcularlo:
Lo primero que indica es de que: «a los fines de establecer el valor inmobiliario de referencia se considera el valor económico por metro cuadrado».
Además, se deberá tener en cuenta las variables para la determinación del valor las siguientes características:
- La superficie del terreno: Cubierta y Descubierta.
- El estado general, antigüedad y categoría.
- Las estructuras, obras accesorias e instalaciones del bien.
- La ubicación geográfica y entorno.
- La disposición arquitectónica de los materiales utilizados en su construcción.
- La cercanía con centros comerciales y/o esparcimiento o con espacios verdes.
- Vías de acceso.
La norma puntualmente señala que:
«El VIRT se obtiene, multiplicando la superficie del terreno por el Valor Unitario de Cuadra, VUC-vir, correspondiente».
«El Valor Unitario de Cuadra, (VUC-vir) está determinado en cada barrio y subzona barrial según la edificabilidad establecida por el Código de Planeamiento Urbano vigente y los valores comerciales promedio de incidencia de terrenos».
Cuando es obtenido el VIRT se debe calcular el VIR del Edificio o sea el VIRE:
«El VIRE se obtiene de la suma de los productos de los Valores Unitarios de Reposición (VUR-VIR) de cada destino constructivo existente, multiplicados por la superficie edificada involucrada y multiplicada a su vez por un coeficiente de depreciación que depende de la antigüedad y estado del edificio».
«El VIR total será la suma del VIR del terreno más el VIR del edificio».
De acuerdo a publicación de Profesional.com, la idea de la AGIP consiste en utilizar los nuevos valores del VIR a fin de calcular la tasa anual de ABL a pagar. Esto se logra aplicando al VIRT la alícuota correspondiente de acuerdo al esquema progresivo vigente.
También la Resolución Nº 435 le indica a los vecinos porteños cual es el procedimiento a seguir cuando consideren que el valor inmobiliario asignado a su propiedad es muy alto.
El propietario podrá impugnar el monto de referencia fijado por la AGIP presentando:
- Dos informes confeccionados por corredores inmobiliarios matriculados que contengan una descripción de la propiedad objeto de la operación, características de la zona, y valor de mercado estimado.
- Un escrito en que se fundamente la impugnación del VIR que fijo la AGIP.
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