El valor locativo de las oficinas y comercios fue en bajada y las caídas registran hasta un 30% dependiendo de la zona. Al momento de renegociar el contrato marca el quiebre en el sector inmobiliario. El cambio de expectativas y la caída de la demanda obligaron a las empresas a rever gastos, y los precios de los alquileres fueron los primeros que se pusieron en la mira. Los contratos se firman con condiciones más flexibles, la clave no perder al inquilino.
A comienzo del año la tendencia ya se notaban los resultados y que el valor locativo del metro cuadrado, el cual durante ocho años fue para arriba, este año no seria igual. Existe una mayor oferta de locales y oficinas debido a que muchos prefieren mudarse a zonas mas económicas, al momento de buscar al cliente existen importantes descuentos por pago anticipado.
Locales comerciales
La Cámara de Comercio de los EE.UU organizo un encuentro en la Republica Argentina con Reporte Inmobiliario, representantes de diferentes sectores dieron a conocer cómo la nueva realidad del mercado, que recién ahora empieza a dar leves señales de mejora de las expectativas, impactó en el valor de alquiler de los locales y oficinas.
Marcelo Zuliani, de Colliers International, opina que la suba en las cotizaciones no ha podido ganarle a la inflación. Sólo en los principales corredores de la ciudad de Buenos Aires y para lugares selectos pudieron trepar 12,5% en promedio, mientras que en zonas com Av. Santa Fe, entre Callao y Cerrito, las rebajas llegan a 30%. Esta situación marca el quiebre de una serie de incrementos que se vienen dando de manera permanente desde 2002.
Los precios dejaron de lado su carrera ascendente, de los últimos siete años, en 2009 muestran una caída. En la peatonal Florida alcanzan los u$s109 por metro cuadrado – en promedio -, en tanto que en la Avenida Santa Fe se negocian a u$s50, en Cabildo y Juramento a u$s68 y en otras zonas comerciales, como Av. Rivadavia y Carabobo, a 34 dólares.
En los próximos meses las perspectivas, son que sigan reacomodándose a la baja, tanto en los principales corredores como en los secundarios, acompañados por una demanda estable y una oferta en alza.
Los especialistas destacan que la reducción de precios para el mercado del retail es una constante en los mercados de todo el mundo, aunque en lo que respecta a Latinoamérica, la Argentina se ubica segunda en el ranking de precios más altos después de Bogotá, siendo las ciudades de Sao Paulo, México y Santiago de Chile entre un 30 y 50% más baratas.
Oficinas
Las oficinas en alquiler también sintieron el golpe de la crisis económica. No solamente en el tema de los precios sino que también hay más disponibilidad.
Cushman & Wakefield, fuente muy reconocida dentro del sector inmobiliario, realizó un informe en cual da cuenta de este fenómeno, que arrancó en 2008. Resaltando que: ”Tras varios años consecutivos de incremento en los valores de alquiler, se ha evidenciado la tendencia decreciente luego del freno acontecido en los últimos meses del 2008, producto de la crisis económica internacional y su consecuente impacto local”.
Los valores promedios de alquiler de oficinas se sitúan hoy:
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Clase A u$s33 por m2, en tanto que el índice de vacancia aún se mantiene en un 5%.
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Clase B u$s19 por m2, en tanto que el índice de vacancia se mantiene en 10%.
Edificios ubicados mayoritariamente en el micro centro, muchos de ellos corresponden a edificios con valor patrimonial, entidades bancarias y sedes corporativas.
De la compañía agregaron que: “Los precios comenzaron a bajar y se espera que continúe esta tendencias”.
Puerto Madero, es un lugar donde desde hace algunos años comenzó a crecer significativamente la instalación de empresas, según datos de LJ Ramos, los valores de renta de las oficinas se ubican actualmente en un promedio de u$s 25 / m2, registrando una baja importante en comparación con 2008, donde este tipo de locaciones tenía un valor de u$s30 por m2.
También se observa una baja en los proyectos de construcción de nuevos espacios destinados a oficinas. Mientras que en 2008 se construyeron casi 70.000 m2, se proyecta para este año 54.000 m2.
Buscar lugares más económicos
Junto con el cambio en los valores del m2, lentamente se evidencia un incremento en la vacancia, producto de dos fenómenos:
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La mayor oferta proveniente de la finalización de nuevos edificios que se volcaron al mercado de renta.
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La mudanza o reducción de espacio de las empresas, a raíz de la crisis económica.
La realidad muestra que el mercado de oficinas, de muchas empresas líderes se están reubicando en zonas más alejadas de la Capital Federal para reducir costos.
Algunos casos concretos que se dieron en los primeros tres meses del año son:
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IRSA, la compañía de inversión en Real Estate más grande de la Argentina, anunció la venta de más de 15.000 m2 de oficinas por un valor de u$s39,8 millones.
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Un factor en el mercado de compraventa han sido algunas ex AFJP, que a partir de la estatización del régimen de jubilación han desafectado varios de sus activos.
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El edificio corporativo de Repsol YPF en el dique III de Puerto Madero, cuya ocupación se planificó para el mes de mayo, con la mudanza de 2.000 empleados que ocupaban edificios en el micro centro.
La zona norte del Gran Buenos Aires es una de las más elegidas por las empresas, donde la apertura del nuevo Shopping DotBaires le aporta un gran valor al barrio de Saavedra. Además del centro comercial, cuenta con otros dos emprendimientos de oficinas en obra. Avanza la construcción de Madero Office en Puerto Madero, y los proyectos Urbana, Panamerican Bureau, Edison Officia y Optima sobre Panamericana.
Nuevos acuerdos entre partes
Según explicaciones brindadas por referentes de diversas empresas en un encuentro organizado por la Cámara de Comercio de los EE.UU. en Argentina y Reporte Inmobiliario, el segundo semestre del año marcará en cuanto a:
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Los inquilinos
Alejandro Reyser, de Cushman & Wakefield, opina que se está dando una etapa de cierre de sucursales y puntos de venta para concentrar el negocio en menos ubicaciones. Explicando que: “Este cambio de escenario viene acompañado por una reducción de gastos, que incluyen desde mantenimiento a expensas, adelanto de pago de alquiler en busca de descuentos y reinstalación en ubicaciones más baratas”.
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Los propietarios
Jorge Colla, de Ernst & Young, opina que hay algunas decisiones como propuesta de descuento de alquiler anticipándose al pedido del inquilino, flexibilidad ante el pedido de mejoras en los términos económicos y acciones creativas de comercialización cuando hay locales vacíos. Según “mantener un inmueble desocupado puede ser más costoso que no lograr el 100% del acuerdo deseado». Sin embargo, no en todas las ciudades se entendió el cambio de rumbo de la misma forma.
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