Sacar un Crédito hipotecario

Desde que le Banco Hipotecario lanzo los créditos para Compra y construcciones de vivienda son pocas las propiedades que se encuentran a la venta como  “apto crédito hipotecario” y otras no vale la pena visitarlas, porque sólo se venden en efectivo. A pesar de la necesidad de reactivar el mercado de unidades a estrenar, una práctica irregular irrumpe en escena para desalentar la concreción de operaciones.

Según publico Infobae Profesional, sacar un crédito hipotecario puede alejarlo de comprar una vivienda nueva. Cuenta como un pareja que hace años que están de novios ahorrando para cumplir el sueño de vivir juntos, esperando que volvieran los famosos créditos hipotecarios.

Ana, contadora, hace un tiempo recorre la Ciudad de Buenos Aires, en busca de un departamento de dos ambientes para irse a vivir con su novio, vio la solución cuando el Banco Hipotecario lanzo los créditos pero cuenta que: “Los constructores no quieren venderte con crédito. La mayoría son reacios a blanquear el valor del inmueble.

Lo mismo opina Juan, empleado de 29 años, luego de recorrer durante un mes la zona de Belgrano buscando con su novia una unidad de dos ambientes dice que: “Cuando venís con el crédito hipotecario y no tenés plata en efectivo, no hay interés en vender”.

Ya que la mayoría de los departamentos a estrenar solamente se venden en efectivo y los constructores rechazan a los compradores que vienen con los créditos hipotecarios.  La razón es que sólo así pueden escriturar un 80% del valor de la propiedad, según la práctica habitual del mercado.

En el mes de junio la Administración Nacional de la Seguridad Social, ANSeS, puso los fondos previsionales a disposición del Banco Hipotecario con el fin de que este otorgue los préstamos para nuevos propietarios u otros que tengan una vivienda única y pretendan cambiarla o ampliarla, con ingresos familiares superiores a $4.000.-

Durante ese mes y apenas lanzada la línea de créditos, la nueva oferta crediticia despertó el interés de la población, que colapsó la página de Internet del banco, y las líneas telefónica para conocer los requisitos o los más arriesgados directamente se presentaron en alguna de las 50 sucursales de todo el país.

Desde entonces, fueron aprobados o quizás en proceso de ser aprobados 3.395 créditos y se precalificaron a 17.000 clientes.

Ana y Juan, los dos calificaron para comprar una vivienda nueva.

Pero Juan dice que:  “cuando son construcciones a estrenar, el constructor te dice directamente que te vende al contado”.

Ana agregó que: “Si querés comprar el 100% a crédito, te dicen que no. Nosotros queremos pagar el 40% financiado y eso te abre más las puertas, que si fuera el 100%. El Hipotecario te da más plata para lo nuevo, pero el problema es que no podés comprarlo porque no te lo venden”.

Préstamo para construcción de vivienda

Aquellos interesados en construir su casa, siempre y cuando aporten el terreno a su nombre, el banco les ofrece la menor tasa de interés a un 10% anual fija en pesos, y el mayor plazo para el repago  a 20 años y la financiación total del 100% de la obra.

Préstamo para compra de vivienda usada

Los interesados en la compra de  una vivienda usada deberá pagar por el crédito un 20% anual, devolverlo en hasta diez años y se le financiará sólo hasta el 70 %.

El monto máximo variará según el destino:

• Construcción o compra de vivienda hasta $300.000.-
• Ampliación o terminación de vivienda ya existente hasta  $150.000

Si la forma de pago es mediante un crédito hipotecario, el vendedor debe declarar el valor real del inmueble para que el banco le preste al comprador el dinero.

Juan explicó que: “Vas a las inmobiliarias y te lo muestran” y “Cuando le preguntas un poco más es otro el tema, porque el constructor no quiere blanquear por el total, porque no puede, o prefiere esperar a vender de contado y escriturar por menos”.

Agregando que: “Si es por banco, viene el tasador, que dice que vale tanto, y el escribano lo propone la entidad. No hay chance de escriturar por un valor diferente”.

Los interesados, que recorren las inmobiliarias en busca de una oferta a la que puedan acceder, se encuentran con brokers que les plantean, desde un principio, cuáles son las condiciones de venta para visitar los inmuebles.

Se sabe que algunas propiedades se comercializan “apto crédito hipotecario” y que otras no valen la pena visitarlas, porque sólo se venden en efectivo.

Ana dice que: “Nos manejamos con la inmobiliaria. Ellos te dicen lo que te pueden ofrecer apto crédito hipotecario”  “En todas a las que fuimos nos dijeron: “Qué lástima”. Hay cosas que no te pueden ofrecer, y la mayoría es todo a estrenar. Ya te lo tachan de los disponibles”.

Qué se busca
Los constructores tienen una razón principal para escriturar por un valor menor al real: pagar menos impuesto a las Ganancias.

Daniel Lejtman, asociado del estudio de Lisicki Litvin & Asociados, explicó que: “el constructor, organizado en sociedades anónimas, o en fideicomisos, tiene que pagar Ganancias por el 35% de la renta (la diferencia entre el valor de venta y el costo de construir el inmueble)”.

Cuanto menos sea lo que figure, más acotada la renta y menor el impuesto, que no puede trasladar al comprador.

Según explicó Lejtman, hay dos momentos donde incide el pago del tributo:

1. Uno es en la presentación de la declaración jurada anual del impuesto y cuando los escribanos en la instancia de la firma del boleto o de la escritura están obligados a retener un 3% como pago a cuenta del impuesto.
2. El otro es el impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), que pagan las personas físicas que no realizan como actividad comercial habitual la compraventa de inmuebles. El escribano retiene el 1,5% sobre el valor de transferencia de cada operación.

José Rozados, director del portal especializado Reporte Inmobiliario, dice que: «La mejor manera indirecta de controlar que se escriture y se blanquee es a través del crédito hipotecario”.

Pero los que son rechazados por los propietarios no están contentos. Juan dice que: “Falta una pata, tenés el crédito pero no te venden. No está bien articulado: si el Estado se preocupa por dar un crédito, que también se cumplan las condiciones para que se cierre el circulo”.

Ana, :“Tenés pero no tenés . Es muy irónico: está la posibilidad de acceder al crédito pero igualmente no puedas comprar”.

Néstor Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), opina que:  “ha sido una práctica que se ha ido dejando de lado en el mercado en los últimos tres o cuatro años. Más aún, a partir de los controles que la AFIP ha puesto en vigencia, con el Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles,  COTI, desde el 1 de marzo de 2008”.

Sin embargo, otras fuentes consultadas revelan que hoy es habitual subfacturar un 20%, es decir, escriturar por el 80% del valor real de la propiedad, según coincidieron los referentes del mercado.

Rozados explicó que lo que se consiguió, a partir de la implementación del COTI, es que la diferencia sea menor a la que existía hace cinco años atrás. Dijo que: “No te puedo decir que no se dé todavía, pero tiende a reducirse” y que:  “Algunas propiedades se escrituraban un 40% por debajo de su valor. Hoy no creo que exceda de un 10 o 15 por ciento”.

Un escribano que conoce el mercado coincidió en que la práctica “sigue pero en un porcentaje menor”. Según su experiencia, antes recortaban un 50% del valor de compra.

Agregando que: “Hoy están más calmos y te hablan de un 20% menos. Igual no es la panacea. Está tomando fuerza de nuevo, porque se asustan y le encuentran la mano: aprovechando que el que compra se ahorra los impuestos y las tasas”.

Un asesor de Real State fue claro: “Vos viste lo que son los constructores. El sector opera así porque la situación empeora y, con esta práctica, anda peor todavía. Trato de no promoverlo”.

Siempre sucedió lo mismo al momento de escriturar. Antiguamente no había ningún control sobre la escritura. utilizándose al momento de escriturar le valor fiscal que siempre fue menor al valor de mercado.

Ahora la Administración Federal de Ingresos Públicos, AFIP, obliga al titular de un inmueble con valor superior a los $300 mil a obtener el COTI antes de ofrecer el bien a la venta y a informar a qué precio se ofrece.

El fisco, con ese dato, debería averiguar si ese valor tiene relación con el de mercado.

A la vez, que las inmobiliarias deberán confirmar su intervención en la negociación de dicho bien y los escribanos deberán informar el COTI, o su inexistencia, en cada escritura traslativa de dominio de bienes inmuebles.

Pero sin embargo cuando los constructores cargan el precio de venta en el COTI registra uno por debajo del verdadero. Luego se busca que coincida el COTI con la escritura.

Son muchos los que  siguen arriesgándose a escriturar el 80% y quedan a expensas de que el fisco profundice la investigación. Un asesor dice que: “Un 50% es alevoso y perceptible, pero 20% es un margen habitual y normal”, y agregó que también se ve que cada vez se publica menos el precio de los inmuebles en los avisos de venta.

Mie3ntars que de parte de los escribanos señalan que gracias al mayor control aumentaron los valores de las escrituras. En junio, la cantidad bajó más del 29% respecto del año pasado, a 4.277, mientras que el monto escriturado descendió 14% en el mismo período, a $1.294 millones, según relevó el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

Ana que se encuentra muy desalentada con la compra  a través de un préstamo hipotecario dice que: “El Hipotecario te pide que vayas con la propiedad, y eso implica que tengas que buscar antes alguna que dé con los parámetros. Ofertas y, si aceptan la oferta, lo señas hasta que salga el préstamo, y el propietario no puede publicarlo y se pierde el efectivo”.

Señalando que en las propiedades nuevas, “prácticamente, con los que aceptan la venta con hipoteca, no podés regatear nada. Porque tienen que esperarte tres meses y te cobran el costo de la espera”.

Asegurando que por el contrario en  “la mayoría de los usados son particulares que tienen necesidad de vender”, por lo que aceptan el crédito hipotecario. Y contó que no bajó el valor, pero sí los niveles de oferta que aceptan. “En la inmobiliaria nos dijeron: Es lo que tienen a favor hoy, en los usados podés ofertar menos por la necesidad que tienen de venderlo”.

Ana y Juan no sólo deberán resignar ambientes para cumplir el sueño de la casa propia, sino que quizás también que sea nueva.

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